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Baurecht

Bauen und Wohnen im Enzkreis heißt: Ihr Grundstück ist eingebunden in eine abwechslungsreiche Landschaft mit funktionierender Infrastruktur. Unsere Gemeinden beraten wir bei einer zukunftsorientierten Bauleitplanung. Wir befürworten ökologisches Bauen und unterstützen den Einsatz erneuerbarer Energien als Beitrag zum Klimaschutz.

Der Weg zu Ihrem Bauvorhaben

Sie möchten gerne ein Bauvorhaben verwirklichen? Sei es eine gewerbliche Anlage, sei es ein Eigenheim oder etwas völlig anderes - wir stehen gerne beratend an Ihrer Seite.

Landläufig sind immer noch Begriffe wie Baugenehmigung und Roter Punkt gängig. Doch die Möglichkeiten des Baurechts sind inzwischen weit flexibler und wiederholt an die Praxis angepasst worden.

Unsere Absicht ist es dabei, die Verfahrensdauer bis zur Zulassung Ihres Vorhabens so kurz wie möglich zu halten. Ziel der Landesbauordnung ist es, baurechtliche Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen. Dazu ist es auch wichtig, den richtigen Einstieg in das Verfahren zu wählen. 


Voranfrage/Baurechliche Anfrage

Es ist zweifelhaft, ob das von Ihnen angestrebte Bauvorhaben zugelassen werden kann? Dann ist es angebracht, dieses Verfahren zu wählen. Es gibt Ihnen die Möglichkeit, einzelne Fragen verbindlich klären zu lassen. Sie sparen dabei nicht nur Verwaltungsgebühren, sondern benötigen in dieser Phase vor allem noch keine aufwendigen Planungsunterlagen. Es ist allerdings erforderlich, dass die Unterlagen insoweit vollständig sind, wie wir sie zur Beantwortung Ihrer Anfrage benötigen. Dazu ist es sinnvoll, direkt mit uns Kontakt aufzunehmen.

Das Verfahren entspricht ansonsten dem Genehmigungsverfahren.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt für Sie in Betracht, wenn Sie

  • ein Wohngebäude,
  • sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
  • sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
  • Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z.B. Garagen)

bauen wollen.

 Bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie deren Nebengebäuden und Nebenanlagen ist als weiteres Verfahren nur das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren möglich. 

Kenntnisgabeverfahren

Das Kenntnisgabeverfahren ermöglicht vereinfachtes und beschleunigtes Bauen. 

Das Kenntnisgabeverfahren kann durchgeführt werden bei der Errichtung von

  1. Wohngebäuden,
  2.  sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
  3. sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
  4. Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach den Nummern 1 bis 3,

ausgenommen Sonderbauten, soweit die Vorhaben nicht bereits nach § 50 verfahrensfrei sind.

Die Vorhaben müssen liegen

  1. innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB und
  2. außerhalb des Geltungsbereichs einer Veränderungssperre im Sinne des § 14 BauGB.

Sie dürfen den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen.

Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung ist in der Regel dann erforderlich, wenn Ihr Baugrundstück

  • im Außenbereich,
  • im unbeplanten Innenbereich oder
  • im Geltungsbreich eines nicht qualifizerten Bebauungssplanes (z.B. Baufluchtenplan)

liegt.

Ausgenommen sind baurechtlich verfahrensfreie Anlagen. Hierfür ist dann kein Bauantragsverfahren erforderlich.  Für diese kann aber dennoch aufgrund des Abstandsflächenrechts nach der Landesbauordnung oder bspw. Standortvorgaben innerhalb eines Bebauungsplans oder nach anderen Gesetzen oder Verordnungen (z.B. im Landschafts- oder Naturschutzgebiet) eine Zulassung nach anderen Rechtsbestimmungen erforderlich sein. Obi die Voraussetzungen für eine solche Zulassung bzw. Ausnahme/Befreiung dann vorliegen, ist dann in einem Dispensverfahren zu prüfen.

Im Übrigen gelten auch die Bestimmungen des privaten Nachbarrechtes. Da es sich hierbei jedoch um Privatrecht handelt, dürfen wir weder beratend noch entscheidend tätig werden. 

Bauüberwachung

Die Bauüberwachung bedeutet Kontrolle der Ausführung von Bauvorhaben durch uns. Zur Bauüberwachung gehört im weiteren Sinn auch die Bauabnahme (Rohbau- und Schlussabnahme), über die ein Abnahmeschein ausgestellt wird.

Planungsrecht

Das Planungsrecht ist in der Bundesrepublik Deutschland entsprechend ihres föderalen Aufbaus gegliedert. Das Gesetzgebungsverfahren für das Planungsrecht ist auf Bundesebene angesiedelt. Die größte praktische Bedeutung hat für uns als Baurechtsbehörde das Baugesetzbuch. Es regelt Verfahren und mögliche Inhalte von Flächennutzungsplänen und Bebebauungsplänen. Flächennutzungsplanung und Bebauungsplanung werden unter dem Begriff der Bauleitplanung zusammengefasst. Die Planungshoheit für diese Ebenen haben Städte, Gemeinden und kommunale Verwaltungsgemeinschaften. 

Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Wir treten in der Bauleitplanung hauptsächlich als Genehmigungsbehörde und als Träger öffentlicher Belange auf. Gleichzeitig erfolgen Beratungen und Koordinierungsgespräche mit Gemeinden, Planern und anderen Verfahrensbeteiligten.

Das Bauplanungsrecht definiert, wo und was gebaut werden darf. Im Bauordnungsrecht ist festgelegt, wann und wie gebaut werden darf. Das Ordnungsrecht konzentriert sich also auf die Ausführung von Bauvorhaben.

Denkmalschutz

Denkmalpflege ist die kulturell begründete und im Denkmalschutz auch gesetzlich geregelte Bewahrung und Pflege von Gegenständen, deren Erhaltung wegen ihrer historischen, künstlerischen, städtebaulichen oder wissenschaftlichen Bedeutung im öffentlichen Interesse liegt. Die Denkmalpflege ist eine staatliche Aufgabe, d.h. die Länder üben die Gesetzgebung aus.

Kulturdenkmale sind dabei nicht nur Schlösser und Kirchen, sondern es können auch wenig auffällige, aber historisch aussagekräftige Gebäude und Gegenstände der verschiedensten Epochen sein. Diese reichen von der Urgeschichte bis zur jüngsten Technikgeschichte.

Wir sind in Fragen des Denkmalschutzes im Enzkreis zuständig. Ein Kulturdenkmal darf nur mit unserer Genehmigung

  • zerstört und beseitigt,
  • in seinem Erscheinungsbild beeinträchtigt,
  • oder aus seiner Umgebung entfernt werden.

Denkmalschutzrechtliche Anträge für Grundstücke im Enzkreis sind bei uns zu stellen.

Wohnbauförderung

Wir beraten Sie über Möglichkeiten, wie Sie über zinsgünstige Kredite der Landeskreditbank Ihren Wunsch nach eigenem Wohnraum erfüllen können. Ziel der Fördermaßnahmen sind in erster Linie junge Familien mit Kindern.

Zu beachten ist: ohne Eigenkapital ist die Verwirklichung von Wohneigentum nicht möglich. Bitte wenden Sie sich rechtzeitig an uns: ein Kredit wird nur gewährt, wenn Sie mit dem Bauvorhaben noch nicht begonnen haben und auch noch keine Verträge abgeschlossen sind.

Brandverhütungsschau und Schornsteinfegerwesen


Abgeschlossenheitsbescheinigung

Sie möchten ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen? Bei der Bildung des Wohnungseigentums unterstützen wir Sie gerne. Sie benötigen von uns eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese legen Sie beim Notar bzw. im Grundbuchamt vor. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in die Wohnungsgrundbücher übernommen.
Sie legen uns Aufteilungspläne vor. Aus diesen ergibt sich die Selbständigkeit der Wohneinheit - die festzustellende Abgeschlossenheit. Sie erhalten von uns die  Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese wird Gegenstand der Teilungserklärung.

Dokumente

Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG)

Heizung und Warmwasserbereitung verursachen knapp ein Viertel der Treibhausgasemissionen in Baden-Württemberg. Davon entfallen fast 90 Prozent auf fossile Energieträger. Diese werden knapper, teurer und ihre Nutzung ist eine wesentliche Ursache des Klimawandels. Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) des Landes soll dazu beitragen, dass sich der Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung deutlich erhöht und damit der Kohlendioxid-Ausstoß sinkt.

Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) ist ein Landesgesetz für Baden-Württemberg. Es verpflichtet seit dem 1. Januar 2010 Eigentümer bestehender Wohngebäude, erneuerbare Energien einzusetzen, sobald sie ihre Heizungsanlage austauschen. Ab 1. Juli 2015 gilt die neue Fassung des Gesetzes. Das EWärmeG 2015 gilt für vor dem 1. Januar 2009 errichtete Gebäude, bei denen ab dem 1. Juli 2015 die Heizungsanlage ausgetauscht wird.

Das Gesetz ist technologieoffen ausgestaltet, das heißt Sie können aus einer Vielzahl an Technologien zur Nutzung erneuerbarer Wärme wählen oder sich für Ersatzmaßnahmen entscheiden. Diese können nahezu beliebig miteinander kombiniert werden. Die Maßnahmen werden entsprechend ihrem Anteil am Wärmeenergiebedarf oder ihrem Erfüllungsgrad angerechnet.

Das EWärmeG unterscheidet zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wohngebäude dienen überwiegend, also zu mehr als 50 Prozent dem Wohnen. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist das Gesetz für die Gebäudeart anzuwenden, welche flächenanteilig überwiegt.

Das Gesetz erlaubt an vielen Stellen, bestehende Komponenten anzurechnen: Beispielsweise bestehende Solar- und Photovoltaikanlagen oder eine sehr gute Wärmedämmung. Nach dem Austausch der Heizungsanlage müssen Sie gegenüber der unteren Baurechtsbehörde nachweisen, wie Sie die Anforderungen des EWärmeG erfüllt haben.

Die einzelnen Optionen:

Einsatz erneuerbarer Energien: Solarthermie, Holzzentralheizung, Wärmepumpe, Einzelraumfeuerung, Biogas und Bioöl

Baulicher Wärmeschutz: (Dämmung) Dach/oberste Geschossdecke, Außenwände, Kellerdecke oder gesamte Gebäudehülle

Sonstige Ersatzmaßnahmen: Kraft-Wärme-Kopplung, Anschluss an ein Wärmenetz und Photovoltaikanlage

Sanierungsfahrplan